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Abstract
  • Eng. Edson Junior

O que é Regularização de Imóvel? Será que meu imóvel precisa?

O primeiro passo para a construção de um imóvel é a concepção do projeto e por consequência sua aprovação na prefeitura. Depois dessa etapa, é necessário solicitar o alvará de construção e ao final, o Habite-se. Seguindo esses três passos, teremos uma Edificação Regular.



Entretanto, a maioria dos imóveis no Brasil não segue pelo menos um desses passos e, por mais simples ou inocente que pareça ser, haverá consequências terríveis no futuro, isso pois, sua construção está irregular.


Construções irregulares frequentemente apresentam um grande prejuízo financeiro e muita dor de cabeça para seus proprietários. Isso pois, estas não possuem autorização do município para existir ou não seguem suas legislações.


Sendo assim, serão alvo da Prefeitura e dos órgãos de fiscalização, que ao identificar o problema irão aplicar multas e embargos ao imóvel, mesmo depois da construção ter sido finalizada, não existe prazo de validade para a multa.




Afinal, por que a prefeitura faz isso?


Quando uma construção é iniciada, ela precisa seguir o Código de Obras municipal, por isso que um novo projeto precisa ser aprovado pela prefeitura, que irá fiscalizar primeiro.


Os casos em que a prefeitura irá rejeitar seu projeto são:

Construções muito altas, existe uma altura máxima para casas e sobrados.

Ocupação do lote: Uma construção não pode ser feita em toda a extensão do lote, é necessário deixar uma parte livre

Recuos: Uma construção não pode ser feita próxima do portão de entra e nem dos muros de divisa (existem exceções)

Área permeável: espaço destinado para absorção de água.

E outros problemas gerais.


Minha casa já foi construída e nunca teve projeto ou aprovação


Esse é o caso mais comum. Nessa situação, a solução é simples, será necessário entrar com o processo de regularização do imóvel. De forma simples, o objetivo desse processo adequar e tornar legal imóveis e construções irregulares, sem documentações ou multadas.


Esse procedimento deve ser feito por um profissional da área da construção civil, como um Engenheiro Civil, por exemplo. Esse profissional fará o levantamento de tudo o que esta incorreto e apresentará para a prefeitura, que então, após o pagamento das taxas de regularização, tornará regular. Esse procedimento pode ser bem simples e rápido, dependendo da quantidade de irregularidades.


O procedimento não é de graça. A prefeitura cobra uma taxa para tornar regular. Essa valor por mais que assuste os proprietários, pode ser parcelado em muitas vezes, de forma que fique acessível para todos. Em todo caso, pagar o valor da regularização é muito menor do que pagar a multa da prefeitura caso ela identifique a irregularidade primeiro. Não existe limite para quanto a multa pode chegar, existem casos que variam entre 1.000 até R$ 100 mil.


A regularização do imóvel e do terreno não é somente evitar a multa, também trás outros benefícios e evita malefícios. Por exemplo, uma construção que não segue exatamente o projeto aprovado pela prefeitura não será cobrado valores de IPTU corretos. Ou seja, o proprietário pode estar perdendo dinheiro todos os anos, pagando um valor mais caro que o normal, sem a menor necessidade.


Prefiro arriscar receber a multa do que regularizar, o que pode me acontecer?

Como já dito anteriormente, não existe prazo de validade para a multa, essa pode acontecer mesmo depois de anos da casa ter sido finalizada. Mesmo que por sorte, a prefeitura nunca identifique as irregularidades, se o proprietário decidir vender, o imóvel não é aceito em financiamentos, caso queria vender a vista, o valor de venda pode ser reduzido em até 40% por não ser regular, e, em último caso, no hora de fazer o testamentos ou inventários, ainda poderá ser multada.


A fiscalização da prefeitura tem aumentado significativamente nos últimos meses, agora, com a adição de drones de inspeção, é possível identificar e medir toda a área construída de todos os terrenos da cidade. Multas de irregularidade são cada vez mais frequentes e mais difíceis de se evitar.


Pra que correr esse risco?


Podemos resolver qualquer problema com seu imóvel, desde multas até embargos!

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